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SanStockWE – Alternative Finanzierungsmodelle bei der Erneuerung und Verdichtung im Stockwerkeigentum

Zusammenfassung

Die Ursachen des zunehmenden Sanierungsstaus im Stockwerkeigentum (StWE) liegen meist in einer mangelnden langfristigen strategischen Planung und Finanzierung baulicher Massnahmen zur energetischen Erneuerung. Mit dem zu entwickelnden Leitfaden wird ein praxistaugliches Instrument geschaffen, das Strategien der Erneuerung unter Anwendung alternativer Finanzierungsmodelle aufzeigt. Mit Praxispartnern werden bestehende Finanzierungsmodelle im StWE systematisch untersucht und anhand von Anwendungsbeispielen erfolgsversprechende Lösungen ausgearbeitet. Die Erkenntnisse münden als praxisgerechte Handlungsempfehlungen in einem Leitfaden.

Weitere Texte

Schlussbericht

Die Ursachen des zunehmenden Sanierungsstaus im Stockwerkeigentum liegen meist in einer mangelnden langfristigen und strategischen Planung und Finanzierung baulicher Massnahmen zur energetischen Erneuerung. Der vorliegende Bericht zeigt die Finanzierungsmöglichkeiten von Erneuerungsmassnahmen unter Anwendung bestehender und alternativer Finanzierungsmodelle auf. Mit Praxispartner*innen wurden bestehende Finanzierungsmodelle im Stockwerkeigentum (STWE) systematisch untersucht. Die Erkenntnisse sind als praxisgerechte Handlungsempfehlungen in die Kapitel 3 Ergebnisse und Diskussion und Kapitel 4 Schlussfolgerungen und Fazit eingeflossen – sie zeigen Folgendes auf: (1) Als Standard bei der Finanzierung der Sanierung hat sich der Erneuerungsfond (EF) etabliert, jedoch ist er oftmals nicht ausreichend geäufnet. Um Finanzierungslücken zu schliessen, können jährliche Erhöhungen der Einlagen, Sonderzahlungen oder Darlehen einzelner Stockwerkeigentümer (STWE) an die Gemeinschaft Abhilfe schaffen (siehe auch Fallbeispiel Kapitel 3.5.1). Falls einzelne STWE nicht in der Lage sind, die entsprechenden Beiträge für eine anstehende Sanierung durch die Eigenmittel zu entrichten, verbleibt die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung durch die Aufstockung einzelner Hypotheken oder der Aufnahme eines Darlehens der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWE-G) bei einem Finanzierungsinstitut oder einer Darlehensvergabe innerhalb der STWE-G. (2) Beim zweiten Finanzierungsmodell der Fremdfinanzierung durch ein Darlehen handelt es sich um eine Risikofinanzierung, die bisher erst in Einzelfällen zur Anwendung kommt, da die Abwicklung komplex und aufwändig ist. Hemmnisse für ein Darlehen sind – neben der rechtlich unklaren Stellung der STWE-G – die fehlende Verfügungsmacht über das Stammgrundstück, die erforderlichen Quoren zur Beschlussfassung und die Ausgestaltung des Darlehensvertrags (siehe auch Fallbeispiel Kapitel 3.5.2). Oftmals ist die Überzeugungsarbeit der Verwaltung ein erster Schritt, um vertiefte Abklärungen zur Umsetzungsfähigkeit einzuleiten. Argumente für den Einsatz einer Fremdfinanzierung sind z.B. die Kostenvorteile grosszyklischer Sanierungen gegenüber etappierten Sanierungen und die Möglichkeit, dringend anstehende Sanierungsmassnahmen, zumindest in Einzelfällen, zu ermöglichen. (3) Ein drittes Finanzierungsmodell stellt die Querfinanzierung der Sanierung durch Potenzialausschöpfung dar. Sie wurde bislang erfolgreich bei der Umwandlung von Privatliegenschaften zu Stockwerkeigentum angewandt (siehe auch Sanierungsprojekt des Titelbilds). Ähnlich den Hemmnissen bei der Fremdfinanzierung an die STWE-G sind es rechtliche und organisatorische Rahmenbedingungen, die eine Umsetzung bisher verhindert haben, z.B. die einstimmige Beschlussfassung der STWE-G. Können die Hürden genommen werden, lassen sich Synergien bei der baulichen Erweiterung und Sanierung nutzen und die Nachverdichtung unternutzter Parzellen realisieren (siehe auch Fallbeispiel Kapitel 3.5.3).

Publikationen / Ergebnisse

Plant eine Einzelperson die energetische Erneuerung der eigenen Immobilie, muss sie vieles bedenken, kann am Ende über die Umsetzung aber schnell entscheiden. Ungleich schwieriger sind die Entscheidungsprozesse bei Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften: Planen sie die Sanierung des gemeinschaftlichen Teils ihrer Immobilie, müssen oft verschiedenste Interessen unter einen Hut gebracht werden. Eine Studie der Hochschule Luzern hat gemeinsam mit Praxispartnern die finanzielle Seite solcher Erneuerungsvorhaben betrachtet und nach innovativen Finanzierungsmodellen gesucht.

Projektdetails

Forschungsstelle
BFE
Projektstatus
Abgeschlossen
Projekttyp
Forschungsprojekt
Startdatum
2020-11-14
Enddatum
2023-12-30
Bewilligte Gesamtkosten
CHF 86000.00
Sektion
Gebäude und Städte
NABS Politikbereich
Erzeugung, Verteilung und rationelle Nutzung der Energie

Kategorien

Building envelope technologies Energie in Gebäuden Anwendungsorientierte Forschung

Labels

F+E Gebäude und Städte